Novedades del Tribunal Supremo sobre la compraventa de vivienda

 

1) Viviendas en construcción condena a las entidades fiadoras de las cantidades entregadas a cuenta por incumplimiento de  la promotora

Tribunal Supremo Sala 1ª Pleno, S 23-9-2015

Resolución de compraventa de vivienda. Afianzamiento de cantidades entregadas a cuenta. Póliza colectiva y aval individual. Según el Pleno del TS, resuelta la compraventa por incumplimiento de la promotora, los compradores tienen derecho a reclamar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta sobre la base de las pólizas colectivas concertadas por aquel. Que las entidades fiadoras no emitieran una póliza individual a favor de cada comprador, por negligencia o dolo del promotor al no requerirles para ello, no les exime de la obligación de devolver.

Se condena al BBVA Y banco Popular a abonar las cantidades entregadas por los compradores

Tribunal Supremo Sala 1ª, S 21-1-2016

2 ) No es abusiva la cláusula contractual de compraventa de vivienda por la cual el vendedor se queda con  las cantidades entregadas a cuenta del precio por resolución del contrato.

Compraventa de vivienda. Resolución por incumplimiento del comprador. Cláusula penal: control de abusividad. El TS considera válida la cláusula contractual en virtud de la cual el vendedor puede retener las cantidades entregadas por el comprador a cuenta del precio, en caso de resolución por incumplimiento de este. No es abusiva ni, por tanto, nula pues no causa un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes. Es adecuada para indemnizar los daños y perjuicios irrogados al vendedor Fundamentos Jurídicos segundo y cuarto. 

SEGUNDO.- El motivo único se funda en infracción, por inaplicación, de los arts. 10.1 c) y 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, norma que estuvo en vigor hasta el 1 de Diciembre de 2007 y que, por tanto, era aplicable al tiempo del contrato. Como se dijo, la parte recurrente alega interés casacional por existir contradicción entre diferentes Audiencias Provinciales «en lo tocante a la interpretación y aplicación de los preceptos indicados, con relación a la declaración de nulidad de las cláusulas contractuales abusivas».

En síntesis se argumenta que el contrato suscrito fue un contrato tipo o de adhesión, por lo que la parte compradora no pudo negociar individualmente el contenido de la estipulación 10.1, apartado a), y que esta causa un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes dado que solo está prevista para el caso de que se resuelva el contrato por incumplimiento del comprador, al que sanciona con la pérdida de todo lo entregado, mientras que el incumplimiento de la vendedora solo se sanciona con la devolución de lo percibido más el interés legal. Para justificar el interés casacional se citan, de una parte, la propia sentencia recurrida y la de la misma sección 8.ª de la Audiencia Provincial de Valencia de 3 de octubre de 2011 , según las cuales una cláusula penal impuesta como cláusula de adhesión no es nula directamente por desequilibrio entre las partes, sino que ha de entrarse a valorar el montante económico de las cantidades entregadas a cuenta y qué se entiende como indemnización de daños y perjuicios, ante el incumplimiento del comprador; y de otra parte, las sentencias de la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 3.ª, de 9 de marzo de 2012 y 21 de septiembre de 2012 , que declaran la nulidad de dichas cláusulas como abusivas cuando no se han podido negociar, esto es, cuando vienen impuestas por una de las partes contratantes y además producen un desequilibrio de los derechos de las partes, sin entrar a valorar si las cantidades entregadas a cuenta por el comprador son, en el caso concreto, elevadas o no.

La parte recurrida se opone al recurso alegando, en síntesis, que incurre en causa de inadmisión por pretender la revisión de la interpretación contractual, facultad propia del tribunal de instancia que no cabe revisar cuando la interpretación realizada no es absurda ni irracional; que la nulidad solo puede apreciarse si resulta un desequilibrio importante de las prestaciones, lo que es objeto de interpretación por el tribunal de instancia concluyendo que no lo hubo en función de las circunstancias concurrentes, apreciación que debe respetarse en casación; que el recurso tampoco debió admitirse al pretenderse una revisión de estas circunstancias fácticas, que singularizan este recurso respecto de los casos resueltos por las sentencias de contraste; y que en todo caso tampoco puede aceptarse que la cláusula sea abusiva y por ello nula, porque la abusividad depende de que se cause un desequilibrio importante, de manera que «no todo desequilibrio es hábil para apreciar la falta de reciprocidad de las prestaciones» , resultando que en este caso no existió tal desequilibrio importante si se tiene en cuenta que los compradores incumplieron dolosamente el contrato, abusando de la buena fe de la vendedora y pidiendo aplazamientos que impidieron disponer del inmueble y venderlo a terceros para, finalmente, no cumplir, lo que generó importantes pérdidas a la promotora por la depreciación de la vivienda.

CUARTO.- En aplicación de esta doctrina, el motivo debe ser desestimado por las siguientes razones:

1.ª) En el presente caso es un hecho probado que el contrato se resolvió por incumplimiento de la parte compradora, que ni siquiera cumplió sus obligaciones tras el aplazamiento en la entrega al que accedió la vendedora con la esperanza de que el contrato se cumpliera. Y también se ha considerado acreditado (fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida) que esa dilación provocó que en el momento de resolverse el contrato por causa solo imputable a los compradores la vivienda valiera un 40% menos en comparación con los precios vigentes a la fecha de celebración del contrato (2006). Esta depreciación a partir de un precio de venta de 213.500 euros supone un perjuicio económico que se puede cuantificar en la suma de 85.400 euros, notoriamente superior -más del doble- al importe total de las cantidades anticipadas por los compradores (42.700 euros).

2.ª) Tampoco desde la perspectiva de la previsión general del art. 10 bis de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios resulta la pretendida abusividad de la cláusula litigiosa. Como en el caso analizado por esta Sala, por ejemplo, en STS de 15 de abril de 2014 , el incumplimiento resolutorio previsto afectaba a la consumación del contrato de compraventa ya perfeccionado y cuya ejecución había sido iniciada. Ya se ha dicho que el control de abusividad debe partir de que, en abstracto, existen razones que pueden justificar que se dé un distinto tratamiento contractual al incumplimiento del comprador y al del vendedor, como las que menciona la sentencia recurrida referentes a que el vendedor en este caso asumió el riesgo de construir la vivienda contando con el compromiso de pago total del precio una vez terminada (lo que no tuvo lugar) y a que también asumió los gastos derivados del otorgamiento de aval para garantizar las restitución de las sumas anticipadas a cuenta, así como los gastos de comercialización e hipoteca y los derivados del pago de intereses durante un tiempo que excedió del previsto en el contrato en atención al aplazamiento de la entrega. Además, aunque ciertamente no consta que la parte vendedora propusiera ni practicara prueba sobre la existencia y cuantía concreta de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de los compradores, no puede obviarse que la vivienda aún no había sido vendida cuando se dictó la sentencia de apelación y que a esa fecha, como se dijo, su valor era un 40% inferior al precio de venta pactado, hecho no discutido por la parte compradora, que además admitió en todo momento que su incumplimiento daba derecho a la parte vendedora a pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que trajeran causa del mismo. Que el precio de venta a un tercero supusiera para la vendedora, como mínimo, una pérdida de dos quintas partes del precio inicial que tenía derecho a obtener según el contrato incumplido, es decir, más del doble respecto de la suma total de las sumas anticipadas, lleva a concluir que fue acertada la decisión contenida en la sentencia recurrida de considerar que la indemnización resultante de la aplicación de la cláusula penal era proporcionada a la cuantía de los daños y perjuicios sufridos efectivamente por Fortius.

 

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