El futuro de la hipoteca inversa

La hipoteca inversa, en contra de lo afirmado últimamente por algunos, goza de buena salud. Este producto financiero ha venido recibiendo en las últimas semanas críticas negativas por parte del colectivo de registradores, que con la reciente Ley de Regulación del Mercado Hipotecario (de 7 de diciembre de 2007), han visto recortados sus ingresos por registrar hipotecas inversas en un 90%. Sin embargo, muchas de ellas carecen de fundamento.

Vayamos en primer lugar a lo esencial. La hipoteca inversa es un producto financiero que brinda la posibilidad a las personas mayores de 65 años de obtener recursos económicos que complementen las exiguas pensiones públicas españolas de jubilación, y a partir de su propio ahorro, ahorro que hasta ahora tenían inmovilizado en su vivienda. Resulta, por tanto, ser el vehículo idóneo para obtener liquidez a partir de sus viviendas sin renunciar por ello al uso ni a la propiedad de su casa. No es una opinión sino un hecho, que gracias a la hipoteca inversa, muchos mayores españoles ya están hoy afrontando esta etapa de su vida con los recursos económicos necesarios para vivir con la dignidad de la que carecían antes de que se comercializaran estos productos en España. Se da la circunstancia de que el nivel de riqueza de los mayores alemanes, ingleses y franceses es similar al de los mayores españoles si tenemos en cuenta la vivienda en propiedad. La gran diferencia frente a nuestros vecinos europeos es que ellos han ahorrado a través de planes de pensiones y jubilación privados, y nosotros teniendo casa en propiedad, concretamente, el 87% de los españoles mayores de 65 años tienen inmovilizado su ahorro en una vivienda en propiedad, es decir, cuentan con un importante patrimonio que hasta ahora no podían disfrutar en forma de liquidez.

Recientemente se ha dicho que no está teniendo éxito debido a la crisis inmobiliaria, cuando sin embargo la realidad es que, las entidades financieras están percibiendo una mayor afluencia de clientes que, hastiados de seguir bajando el precio de venta de sus casas, acuden a la hipoteca inversa para obtener recursos económicos sin necesidad de malvender su inmueble en plena crisis inmobiliaria. Una vez suscrita la hipoteca inversa (que permite obtener un capital, además de una renta mensual garantizada de por vida) pueden aguardar tranquilamente a que pase la crisis inmobiliaria, vender la vivienda a su precio y deshacer la hipoteca inversa, operación que, por cierto, se puede cancelar en cualquier momento o mantener con carácter vitalicio, a libre elección del cliente.

Otra cuestión criticada de la hipoteca inversa es lo cara que resulta y los gastos que conlleva. Sin embargo, lo primero que hay que aclarar en este punto es que la totalidad de los gastos se suman al importe del préstamo, así que el cliente no tiene que anticipar dinero, (a excepción del importe de la tasación, unos 400 euros de media). Pero lo más llamativo en este apartado es que la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario exime al contratante del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y reduce notablemente los aranceles notariales y registrales a la hora de suscribir una hipoteca inversa sobre la vivienda habitual, hecho que convierte a este préstamo en el más atractivo del mercado en lo que a “gastos” se refiere.

Seguridad económica

Como continuación a este apartado de costes, conviene también aclarar que la principal ventaja de la hipoteca inversa es, posiblemente, la seguridad económica que, con carácter vitalicio, otorga al que la suscribe, es decir, el que suscribe una hipoteca inversa sabe que va a percibir una cuantía mensual durante toda su vida, independientemente del tiempo que viva. Ello es posible debido a que la operación de préstamo se combina con un seguro de rentas vitalicias diferidas que empieza a actuar una vez finaliza el periodo de préstamo. La prima de este seguro se paga de una vez en el momento de suscribir la hipoteca inversa, y significa efectivamente un coste adicional, aunque como también se añade al importe del préstamo, se trata de un coste que el cliente no tiene que desembolsar.

Posiblemente la crítica más fundamentada a la hipoteca inversa es su poca claridad o la dificultad para entender la operación y, en consecuencia, la poca seguridad que infunde a la persona que lo contrata, y efectivamente esto es así. El motivo es que se trata de un producto complejo y poco conocido todavía en nuestro país. La solución a este problema es la que ya se viene adoptando en otros países con mucha más tradición en este tipo de productos como Reino Unido, donde la hipoteca inversa se comercializa desde 1965, y no es otra que la intervención de un asesor independiente que dote de transparencia y seguridad a todo el proceso de contratación de la hipoteca inversa. Aunque algunos asesores independientes venimos desempeñando nuestra labor desde hace ya algunos años, la citada Ley de Regulación del Mercado Hipotecario establece que su intervención en la contratación del producto deberá tener carácter obligatorio, si bien queda pendiente aún para los próximos meses regular la forma, condiciones y requisitos que ha de cumplir este asesor.

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