El precio de la vivienda y caída de la demanda

COLONIAL PREVÉ CAÍDAS DE HASTA UN 30% EN EL PRECIO DE LA VIVIENDA

FCC y Aguirre Newman vaticinan una caída del mismo porcentaje pero en la venta de viviendas. Para hacerle frente, recomiendan la diversificación del negocio tradicional.

Ya nadie opina lo contrario: la economía española atraviesa un cambio de ciclo. Este año, España crece la mitad que el año pasado y soporta una inflación el doble de pesada. ¿Qué ha ocurrido en este tiempo para que hoy todos los empresarios definan el ciclo económico español como “situación dura y difícil”, “ajuste”, “ralentización”, o con “pocas salidas a corto plazo”?

La ralentización se ha cebado con el sector inmobiliario en particular, que ha sufrido en sus propias carnes “una caía del 30% en la venta de viviendas y una reducción del 56,4% en visados de obra nueva,

cita Baldomero Falcones, presidente y consejero delegado de FCC. Mariano Miguel, consejero delegado de Colonial, afirmó que “el precio real de la vivienda en España caerá entre un 25 y un 30% en términos reales dentro de dos o tres años”.

Santiago Aguirre, presidente de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, lo calificó como un periodo de “ajuste rápido”, ya que no es una crisis que englobe a todo el sector de la construcción. “Algunos segmentos siguen siendo sólidos, excepto el residencial, porque el exceso de la oferta ha provocado que se duplique el coste financiero. Sobran entre un millón y un millón y medio de viviendas en España”. Las parcelas que forman parte de la construcción y que esquivan estos baches son el mercado de alquiler de oficinas, el logístico y los mercados comerciales, “donde hay 17 nuevos proyectos para 2010”.

Una de las razones por las que Miguel cree que esta crisis va para largo es porque se han creado “expectativas” al correrse el rumor de que hay que seguir esperando porque los precios de las viviendas seguirán bajando hasta el año que viene. “Nos enfrentamos a meses de espera y nos aguardan tiempos duros”, alertó. Además, el consejero delegado de Colonial dijo también que “hay bancos reconstruyendo inmobiliarias involuntariamente” por la necesidad de las sociedades endeudadas de pagar los créditos a las entidades financieras.

A diferencia de otras crisis y otros ajustes, Aguirre se alegra de que haya dinero, los denominados fondos opportunistic, sobre todo alemanes, dispuestos a entrar en el mercado español y hacer frente al cambio del esquema de financiación tradicional. “Los bancos ya no se atreven a financiar más del 70% frente al más del 90% que financiaban antes”.

Ciclo largo y duro

Miguel no ve luz al final del túnel. “Nos vienen a ver mucho, sí, pero nadie remata ninguna operación. Nos esperan unos meses en los que se aconseja más esperar antes que entrar en el mercado español”. Para Falcones, este cambio de ciclo será “duro y largo”, pero confía en que la economía y el empresario español, a largo plazo, estimulará la economía. “Estad atentos a las nuevas tendencias del mercado”, avisa.

Ante cualquier cambio surgen nuevas oportunidades. Ante esta etapa de ajuste, los expertos animaron a los empresarios a que aprovechen las oportunidades que surgen ante el aumento de la demanda de servicios medioambientales y urbanos, como agua y energía, y tomar medidas oportunas para diversificar sus negocios. “En este aspecto, el sector de la construcción en su totalidad es un modelo a seguir. Concretamente, la política de la diversificación de FCC ha cambiado para que el sector residencial suponga una mínima dependencia. De hecho, supone menos del 1,8% de su 17% de nuestro ebitda”. A este tirón de la demanda mundial se une una falta de respuesta por parte de otros agentes, como la OPEP.

LA CRISIS DEJARÁ MÁS DE 900.000 PISOS SIN VENDER ESTE AÑO

El mercado de la vivienda no da una tregua a la economía. El presidente de TINSA, Ildefonso Ortega, advirtió ayer de que el stock de vivienda nueva podría llegar a los 900.000 inmuebles a final de año, unas existencias que tardarían en desaparecer entre uno y dos años dependiendo del número de casas que se iniciaran y de la capacidad de las entidades financieras para conceder créditos.

En este sentido, durante la presentación de su primer Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE), que tiene en cuenta la evolución del valor por metro cuadrado de vivienda libre, señaló que la “necesidad media” de una vivienda se situará en torno a los 475.000 inmuebles anuales en los próximos tres años, con un mínimo para 2008 de 425.000, “que coincidiría con los peores momentos de la desaceleración”, seguido de una “progresiva recuperación en 2009”.

No obstante, Ortega precisó que los que realmente podrían acceder a la vivienda nueva acumulada a finales de este ejercicio representarán “un número significativamente menor”, ya que las estimaciones realizadas también incluyen a los demandantes de inmuebles de segunda mano y de alquiler.

El presidente de la compañía explicó que la caída de precios más severa se produjo en las áreas metropolitanas, donde la bajada fue del 3,7%.

A continuación se situaron las capitales de provincia y grandes ciudades de más de 50.000 habitantes, con una caída del 3,6%, mientras que en la costa mediterránea el descenso fue del 3%. Las bajadas más moderadas fueron para las Islas Baleares y Canarias (-2%) y para los municipios del interior peninsular.

Según el IMIE, este descenso del valor de la vivienda provocará que el esfuerzo financiero bruto para la economía espapla se acerque a niveles cercanos al 25% frente al 32% actual.

Superar la imagen del ladrillo

El presidente del Consejo Económico y Social (CES), Marcos Peña, confió ayer en “superar la imagen del ladrillo” en España, y apostó por más inversión en capital humano “con o sin crisis”. Peña, que participó en un encuentro sobre “La situación económica y laboral en España” en los cursos de verano de la Universidad Menéndez Pelayo de Santander, destacó que España se mantuvo en 2007 entre las “más dinámicas de su entorno”, con un crecimiento de nueve décimas por encima de la media europea, si bien señaló que ya entonces “empezaron a vibrar señales de alarma”. No obstante, Peña apuntó que las dimensiones de la crisis han sorprendido y enfatizó que, sobre todo, lo más preocupante es la situación de incertidumbre. “Por mucho que hablen los analistas, todos somos conscientes de que no sabemos las dimensiones y la permanencia del actual contexto”, dijo.

MANUEL JOVE PIDE A LOS PROMOTORES QUE NO BAJEN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

El ex propietario de Fadesa destinará 7.000 millones hasta 2011 a través de Corporación Inveravante –que podría salir a bolsa en el futuro- a energía, capital riesgo, promociones inmobiliarias y negocio agroalimentario.

Manuel Jove, fundador y ex propietario de Fadesa, defendió ayer que los promotores mantengan los precios de la vivienda libre en España, pese a la drástica reducción de la demanda en los últimos meses. “Yo no bajaría nunca los precios de las viviendas. Es algo que empobrecería a España enormemente porque ha sido la forma de ahorro tradicional de la gente”.

A juicio del actual presidente de Inveravante, corporación que canaliza actualmente los cerca de 4.000 millones de euros que obtuvo por la venta de Fadesa a Martinsa, “el sector inmobiliario se está viendo afectado por un problema de liquidez y de falta de confianza en la banca”, y no de cuestionamiento del valor real de los inmuebles.

Jove se distanció así de la afirmación del pasado martes lanzada por el consejero delegado de Colonial, Mariano de Miguel, acerca de que la vivienda caerá hasta un 30% en los próximos meses en España.

La postura que defiende el empresario gallego se alinea, en cambio, con la mantenida por Fernando Martín, presidente de Martinsa Fadesa, según la cual son necesarios mayores apoyos al sector desde los poderes públicos y la mejora de un marco regulatorio que proporcione seguridad jurídica. “Sé que es difícil, pero hay que aguantar”, dijo en alusión a los promotores afectados por la crisis inmobiliaria española.

Retroceso

El empresario explico asimismo que “el sector está viviendo un retroceso enorme, pero eso ya lo vivimos con otras crisis en los ochenta y en 1992”. Eso sí, Jove descartó comprar una promotora de nuevo en España.

El directivo presentó ayer en sociedad el proyecto en el que lleva trabajando un año desde su salida de Fadesa. El promotor coruñés avanzó que Corporación Inveravante desembolsará 7.000 millones de euros en proyectos de todo tipo, que van desde la energía hasta el capital riesgo, de aquí a 2011.

En esta cifra, que incluye el recurso a endeudamiento en los distintos proyectos, está incluida en la inversión de 3.400 millones de euros comprometida en BBVA, que le convierte en el primer accionista individual, con un 5% del capital. Jove dijo no tener interés en entrar en el consejo del banco, aunque dejó la puerta abierta a elevar su participación a los precios actuales.

Inveravante, que podría incorporar nuevos empresarios a su capital como socios y debutar a bolsa en el futuro, canalizará su actividad a través de un área de inversiones, donde está incluida la inversión en BBVA, en compañías no cotizadas, como el grupo textil Caramelo o el fabricante de electrónica de consumo blu:sens, y en fondos de capital riesgo, como Gala Capita, Colony o CVC. Además, esta corporación, que cuenta ya con proyectos en España, Marruecos, Europa del Este e Iberoamérica, engloba un grupo empresarial con tres patas: una de generación eléctrica, otra de inversión en desarrollos y patrimonio inmobiliario, y una tercera de proyectos agroalimentarios en el sector del vino, el queso y el aceite.

Sólo en el ámbito energético, el empresario gallego prevé invertir 1.200 millones de euros en España, Marruecos, Europa, Latinoamérica y EEUU; bien participando en empresas con potencial de crecimiento o mediante el desarrollo de proyectos de iniciativa propia o con socios en energías hidráulicas y renovables. Jove prevé contar con 1.500 megavatios (MW) en cartera en 2009. Respecto al sector energético español, Jove se mostró partidario de que el Gobierno apoye las energías renovables, aunque desde su grupo se alertó el déficit de tarifa y de los problemas de abastecimiento energético a los que se enfrenta el país. A estas preguntas de si los actuales accionistas de Iberdrola le han invitado a reforzar el núcleo duro de la compañía para hacer frente a EDF dijo que no. “Tenemos buena relación con ellos, pero no hemos hablado con nadie”.

En petróleo y gas, Jove quiere crecer en exploración e ingeniería. Inveravante controla el 40% de la petrolera venezolana Vetra (con una opción de compra sobre otro 20% en tres años). “Podríamos sumar otras compañías a Vetra para que ganara tamaño”, dijo Antonio de la Morena, director del grupo empresarial de Inveravante. Vetra tiene adjudicados actualmente siete campos petrolíferos en Colombia, Perú y Ecuador.

Galicia

El núcleo de Inveravante, cuyo plan de negocio ha sido elaborado por McKinsey, se ha centralizado en Galicia, donde el grupo que dirige Manuel Jove tiene ya más de 50 sociedades domiciliadas.

La compañía, con 250 empleados, quiere desarrollar proyectos inmobiliarios emblemáticos en España (especialmente en Galicia), Marruecos, Rumanía y Latinoamérica. Jove pone el ejemplo del proyecto turístico diseñado por el arquitecto Norman Foster que desarrollará en el paseo marítimo de Casablanca.

Inveravante avanza también en el proyecto de desarrollo de viviendas y ocio que completará el Parque de la Warner en Madrid y en la constitución de una cadena hotelera con establecimientos en boutiques en España. En esta área, invertirá unos 930 millones de euros.

Manuel Jove, que se declaró sin prisas por invertir y con perspectiva a medio plazo, quiere obtener rentabilidades anuales del 11% en las inversiones que acometa.

Los deberes de los herederos

Manuel Jove ha delegado las dos vicepresidencias de Inveravante en sus dos hijos: Manuel Ángel Jove y Felipa Jove. El primero se encargará de área patrimonial, que agrupa la cartera de hoteles (seis en Galicia y Cataluña), y otros activos que el grupo tiene en propiedad y que irá adquiriendo. La inversión total prevista en este apartado ascenderá a 345 millones de euros hasta el año 2011. Mientras, Felipa Jove ha pasado a encargarse de la labor social a través de la Fundación María José Jove, que lleva el nombre de su hermana fallecida por enfermedad. Educación, formación, salud y ocio son las grandes áreas en las que trabaja esta institución, que cuenta con un presupuesto anual de unos cuatro millones de euros.

 

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