El impulso del mercado de alquiler de viviendas

El desmoronamiento del mercado de compraventa de inmuebles ha dado lugar a un cierto florecimiento del mercado de alquiler de viviendas que se considera puede actuar de refugio tanto para quienes no pueden acceder económicamente a la adquisición de un inmueble como para quienes detentan la propiedad de una vivienda que no ocupan y no encuentran salida para la inversión que en su día efectuaron.

La adopción de medidas que impulsen el mercado de alquiler de viviendas no es fácil por cuanto en ocasiones se producen efectos no queridos por el legislador. Así, por ejemplo, las medidas de apoyo al mismo que se traducen en subvenciones al inquilino, bien directas bien por la vía de la deducción, se traducen con frecuencia en incrementos del precio que se pacta con el propietario, lo que desvirtúa su sentido.

La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ha formulado propuestas imaginativas como la referida a la construcción de un parque de viviendas protegidas en alquiler que quede como patrimonio de las Administraciones públicas para atender a colectivos con especial necesidad.

Y en este terreno de soluciones creativas parece interesante rescatar una idea formulada por el Vicepresidente Pedro Solbes en junio de 2005 cuando se pronunció a favor de movilizar el parque de alquiler de viviendas no tanto a través de lo que él calificó como “solución simplicista” de las ayudas directas, sino también mediante las soluciones judiciales que “pueden ser tanto o más eficientes que estas ayudas”.

Cuando Solbes hablaba de soluciones judiciales entendemos que se estaba refiriendo a garantizar la seguridad jurídica de los propietarios que alquilan y éste es uno de los puntos clave que, ya no en 2005 sino en pleno 2008 , sigue lastrando la puesta a disposición en el mercado de alquiler de buen número de inmuebles.

En efecto, un análisis somero del mercado de alquiler en España detecta el elevado precio del alquiler en relación con los países de nuestro entorno e incluso, con frecuencia, con la adquisición en propiedad de un inmueble, cuyas cuotas de amortización hasta hace pocas fechas eran cercanas, cuando no inferiores, a la del alquiler. Si se pretende explicar el por qué de los elevados precios nos encontramos con que los propietarios temen alquilar sus viviendas por cuanto entienden que el ordenamiento jurídico no les ofrece garantías suficientes ante el impago de las rentas. Ello les lleva a autoasegurarse mediante la subida de los precios para cubrir el riesgo de impago posterior o incluso la concertación de primas de seguro que atiendan dicho impago (tanto si son satisfechas éstas por el casero, como por el inquilino).

¿Cabe alguna medida jurídica que proteja a los propietarios y redunde en una rebaja de los precios de los alquileres? En nuestra opinión sí mediante la extensión los arrendamientos de inmuebles del régimen de desahucios ultrarrápidos establecido, para los arrendamientos de bienes muebles, en la última reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El sistema de esta Ley –para los arrendamientos de bienes muebles- prevé que el arrendatario sólo puede oponerse al pago por dos motivos: la falsedad de la firma y los defectos de consentimiento (desapareciendo la llamada “cuestión compleja” que se suscita con frecuencia en los juicios de desahucio y que obliga al propietario a acreditar la titularidad del bien que pretende recuperar).

Pensemos en la posibilidad de que el sistema citado se hiciera extensivo para los arrendamientos de viviendas, cuyo acceso al registro trajera aparejada una mayor protección judicial, mediante una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil que abriera el paso a los juicios de desahucio ultrarrápidos antes citados. No se trata de obligar a que los arrendamientos se inscribieran en el Registro de la Propiedad sino permitir que los consumidores puedan libremente decidir el nivel de protección jurídica que desean, aunque parece lógico suponer que cualquier arrendador prefiera tener inscrito su derecho en el Registro si la alternativa consiste en perder la acción rápida que se sugiere y tener que acudir a un juicio ordinario.

Más aún, tradicionalmente las rentas inmobiliarias han gozado de una cierta opacidad fiscal frente a la Hacienda Pública, opacidad que diversas medidas normativas tienden a limitar e incluso hacer desaparecer. Pues bien con la reforma que se propone (acceso al Registro de los arrendamientos vinculado a una mejor protección judicial del arrendador frente a los impagos del inquilino) se restablecería una situación jurídica equilibrada en las relaciones entre arrendadores y Administración: el arrendador cumple con sus obligaciones fiscales y accede a un Registro que le confiere una mejor protección frente a los problemas que resulten de su arrendamiento.

Si tenemos en cuenta que buena parte de las medidas fiscales dirigidas al arrendamiento protegen extraordinariamente los intereses del arrendador –reduciendo o incluso haciendo desaparecer la tributación de las rentas obtenidas en atención a la edad del arrendatario –de la propuesta que se formula no cabe esperar sino una inmediata rebaja del precio de los alquileres que se satisfacen, al desaparecer la prima de riesgo satisfecha por los inquilinos.

Los beneficios que resultarían de una situación como la que se propone, con acceso de los arrendamientos a los Registros, vinculado a una rapidísima acción de desahucio en caso de impago –en torno a los dos meses, máximo- satisfarían no sólo a los arrendadores sino al conjunto de la sociedad, por cuanto se generaría una información fiable y barata, que, no lo olvidemos, es un requisito imprescindible para poder ejecutar políticas públicas eficaces sobre una mínima base estadística seria (que no han conseguido las políticas fiscales que han optado por la penalización de las conductas de omisión o defraudación).

En conclusión cabe señalar que, sin negar su utilidad, las medidas de apoyo directo a los inquilinos deben combinarse con medidas de protección a los arrendadores, de tipo no sólo fiscal sino también procesal.

En esta línea, el Registro de la Propiedad, por su vinculación a la propiedad inmobiliaria, eficacia y mínimo coste, aparece como el instrumento idóneo al que pueden acceder los contratos de arrendamiento para gozar de una mejor protección jurídica.

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